В связи, с осложнившейся экономической обстановкой в последние годы банки увеличили процентные ставки по большинству кредитов. Не стали исключением и ипотечные займы. Заемщики начинают искать пути уменьшения кредитного бремени, поэтому процедура рефинансирования становится очень популярной.


СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:


Но далеко не все могут точно определить риски при оформлении услуги, многие программы перекредитования не так рентабельны, как может показаться, на первый взгляд. Необходимо внимательно изучать новые условия и оценивать свою платежеспособность по новому займу.

Рассмотрим само понятие рефинансирования. Это получение нового кредита с целью погашения старого для получения лучших условий (уменьшения ежемесячного платежа) по обслуживанию ипотечной ссуды.


Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с долгами, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»

Москва: 8 (499) 938-40-59

С-Петербург: 8 (812) 467-39-61

Лучшими условиями ипотечного кредита считаются следующие:

  • уменьшение процентной ставки;
  • снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока финансовой услуги;
  • снижение переплаты за счет уменьшения срока кредита;
  • экономия на обслуживании соглашения займа за счет отмены комиссий и страховок;
  • перевод валютной ипотеки в рублевую;
  • перевод долга в другой банк под меньший процент.

Когда нужно использовать рефинансирование

Перекредитование ипотеки, если оно сделано правильно, поможет заемщику в трудный период сэкономить на расходах. Ниже рассмотрим, в каких случаях стоит заняться оформлением рефинансирования:

  • понизились ставки по ипотеке, так как произошло изменение рыночных условий;
  • платежеспособность снизилась и он оказался в тяжелом материальном положении.

Процедура поможет сократить расходы и выйти из тяжелой ситуации с наименьшими потерями.

В связи с тем, что ипотека обычно заключается на длительный срок, даже разница в два-три процента, вроде бы и незначительная, на первый взгляд, поможет сэкономить значительную сумму.

Но не всегда и не во всех организациях более низкие ставки станут гарантией выгодного рефинансирования, так как во многих случаях перекредитование связано с дополнительными расходами:

  • нужно вновь оформлять ипотеку;
  • платить комиссии;
  • сборы;
  • страховки.

Все дополнительные платежи могут свести к минимуму разницу старого и нового займа.

Поэтому необходимо соблюсти ряд условий:

  1. Разница в процентах должна составлять не менее двух-трех процентов.
  2. Не имеет смысла рефинансировать ипотеку, если погашена основная часть долга.
  3. В договоре жилищного кредитования не должны быть указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода).
  4. Стоимость обслуживания новой ипотеки не должна превышать выгоду от снижения ставки по сравнению со старым кредитом.

Требования к заемщикам

Нередки случаи, когда человек затратил уйму времени, понес материальные затраты для сбора необходимых документов, а банк отказывает в рефинансировании, мотивируя это наличием просрочек в текущей ипотеке, или не устроившим кредитора текущем состоянии квартиры.

Поэтому прежде чем приступить к действиям по оформлению перекредитования, желательно ознакомиться с требованиями нового кредитора к клиенту, предмету залога и действующему кредиту.

Требования к клиенту в большинстве случаев одинаковы, это:

  • гражданство Российской Федерации;
  • наличие постоянной регистрации в РФ и постоянной или временной регистрации в регионе, где заемщик хочет оформить новую ипотеку;
  • возрастной ценз;
  • наличие стажа работы на последнем месте не менее одного года;
  • отсутствие просрочек в предыдущих кредитах (положительная кредитная история);
  • подтвержденный доход в размере, необходимом для успешного погашения ипотеки.

Обычно при ипотеке залогом является ипотечная квартира, требования к ней зависят от типа этой квартиры: например, банки очень неохотно рассматривают в качестве залога частные деревянные дома, не имеющие коммуникаций или коммунальные квартиры в старых домах. В любом случае стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы рефинансирования ипотеки.

Поэтому собственнику придется самому провести оценку ипотечного жилья, обратившись к аккредитованной банком оценочной компании, причем услуги этой компании оплачивает клиент, и в случае отказа в процедуре расходы по оценке клиенту не возмещаются.

Помимо, требований к клиенту и предмету залога, финансовые организации предъявляют некоторые требования и к действующему ипотечному кредиту.

Ссуда должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Заем должен быть оформлен в одной из трех валют – рублях, долларах или евро.
  2. Не должно быть длительных просрочек в выплатах, ни действующих, ни погашенных.
  3. Не было никакой реструктуризации или отсрочек платежей.
  4. Погашение действующего займа на протяжении не менее одного года.

Необходимые документы

Для рефинансирования ипотеки потребуется собрать стандартный пакет документов, такой же, как и при первичном оформлении кредитного договора:

  1. Паспорта, или другие документы, подтверждающие личности заемщика и поручителей, если таковые имеются.
  2. Документы о семейном положении и свидетельства о рождении или иные документы на каждого ребенка до 18 лет.
  3. Мужчинам до 27 лет включительно дополнительно необходимо представить военный билет.
  4. Заверенная на предприятии копия трудовой книжки и форма 2-НДФЛ, подтверждающая размер дохода.
  5. Документы на квартиру, являющуюся залогом.
  6. Бумаги по действующему кредиту, а именно: кредитный договор, график платежей и справка об отсутствии просрочек по кредиту.

Необходимые документы


Процесс рефинансирования

Можно разделить на три этапа:

  1. Заемщик обращается в банк с просьбой о перекредитовании ипотечного кредита. Проверяющий после изучения и анализа уровня платежеспособности дает свое предварительное согласие на проведение рефинансирования, затем клиент приступает к сбору необходимого пакета документов и подает заявку на перекредитование.
  2. Банк проверяет документы и выносит окончательное решение по ссуде, в случае положительного решения потребитель обязан сообщить в первый банк, в котором он уже погашает ипотеку о том, что он намерен досрочно погасить ипотеку. Второй кредитор выделяет необходимую сумму на рефинансирование, которая незамедлительно поступает на кредитный счет в первом кредитном учреждении.
  3. После того как деньги поступили на кредитный счет первого банка, он снимает обременение с квартиры и выдает бывшему должнику документ о том, что финансовых обязательств у него больше нет, и только после этого клиент подписывает договор со вторым банком и передает ему в залог недвижимость.

Только после всех этих процедур процесс считается законченным и собственник жилья начинает выплачивать ипотеку по новой, более низкой процентной ставке.


Рефинансирование валютной ипотеки

В связи с, резким падением курса рубля, правительство РФ дало возможность заемщикам валютной ипотеки воспользоваться схемой перекредитования валютного займа в рублевый, так как в подавляющем большинстве случаев такое рефинансирование является единственной возможностью должника не потерять единственное жилье.

Однако, далеко не все организации предоставляют услугу перевода валютной ипотеки в рублевую, поэтому, прежде чем начинать процедуру переоформления, необходимо учесть следующее: должнику нужно получить предварительное согласие как старого, так и нового кредитора и убедиться, что новая ставка кредитования более выгодна.

Суть такого рефинансирования заключается в том, что вместо валютной ипотеки оформляется новая, рублевая и сумма этого кредита должна будет перекрыть долг по займу в валюте. При падении курса рубля такой вариант выгоден жильцу, но он должен понимать, что необходимо будет понести дополнительные расходы по оформлению нового кредитного договора.

В ряде случаев человек сможет воспользоваться государственной поддержкой, так как ставка рефинансирования банка в этих случаях приравнивается к значению ключевой ставки ЦБ и рефинансирование займа допускается по государственной программе, предусмотренной только для ипотечных кредитов.

Некоторые банки разработали несколько условий для льготного рефинансирования ипотечных кредитов для семей, где есть несовершеннолетние дети, или семья потеряла кормильца, в семье есть инвалид и прочие дополнительные социальные факторы.

Если у заемщика возникли проблемы с погашением валютной ипотеки, ему могут предоставить другие меры поддержки:

  • увеличение срока кредитования;
  • фиксирование курса валюты;
  • отмена штрафа за просрочку или снижение его размера;
  • разрешение рефинансирования ипотеки, в том числе и в другом банке.

Важно знать, что подавляющее большинство банков не идут на перевод валютной ипотеки, если непогашенный долг составляет более семидесяти процентов от стоимости залогового имущества.

У некоторых обязательным условием является отсутствие просроченных платежей и расположение ипотечной недвижимости только на той территории, где есть филиалы данного учреждения. Одним из необходимых условий перекредитования является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость.

Есть условие, при котором рефинансировать кредит не получится – это валютная ипотека на еще строящееся жилье, так как отсутствует свидетельство о регистрации жилого помещения и такая квартира не может быть предметом залога.


Ставка рефинансирования

В разных банках ставки рефинансирования могут отличаться не на один-два пункта, а порой и на большие проценты, здесь важно не только выбрать более низкую ставку, но и узнать, насколько банк надежен, нет ли у него скрытых процентов, другие важные сведения о кредиторе.

Ставка рефинансирования

Например, ВТБ 24 предлагает рефинансирование ипотеки под 10,7% годовых, но при условии оформления комплексного кредитования. Сбербанк предлагает перекредитоваться под 10,9% годовых, но увеличит ставку, если гражданин хочет часть денег получить наличными или надеется объединить ипотеку с потребительским кредитом.


Плюсы и минусы для заемщика

Многие считают целью процедуры только уменьшение процентной ставки по кредиту, но это не единственный плюс использования программы перекредитования.

Плюсами являются:

  • уменьшение процентной ставки;
  • изменение размера ежемесячного платежа при увеличении срока погашения тела кредита, часто заемщики используют эту возможность увеличения срока, чтобы снизить ежемесячный платеж, когда прежний порядок выплат становится слишком обременительным;
  • уменьшение переплаты при уменьшении сроков погашения ипотеки, обычно к такому рефинансированию прибегают граждане, чье материальное положение значительно улучшилось и у них появляется возможность погашать кредит большими суммами.

Среди дополнительных плюсов рефинансирования можно назвать следующие:

  • быстрое рассмотрение заявки на перекредитование;
  • возможность заменить одну валюту на другую, обычно на рубли;
  • возможность подать заявку на большую сумму и получить часть денег наличными на неотложные нужды;
  • объединение нескольких кредитов в один для облегчения выплат;
  • замена одного кредитора на другой, более удобный.

Но в перекредитовании ипотеки есть и свои минусы, которые могут оказаться столь существенными, что сведут на нет все плюсы и сделают сделку рефинансирования бессмысленной. Среди минусов следует отметить следующие:

  • дополнительные затраты на переоформление;
  • при рефинансировании кредита, когда выплачено больше половины займа, потребитель теряет больше, чем приобретает на уменьшении процентной ставки. Это связано с тем, что ипотечные кредиты обычно аннуитетные, то есть, погашение происходит равными долями и в начале выплат заемщик в основном выплачивает проценты, а тело кредита уменьшается медленно, поэтому сумма самого займа остается большой;
  • так как банки в подавляющем большинстве сотрудничают только с людьми, не имеющими нарушений по выплатам предыдущих кредитов, требования к ним достаточно высоки, особенно жесткими являются требования банков к возрасту потенциального займополучателя.

Заключение

Перед тем, как пойти в банк с просьбой рефинансировании кредита, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки и только после этого приступать к оформлению перекредитования.

Не секрет, что банки освещают сделки по рефинансированию в самом выгодном варианте для заемщика, предлагают, на первый взгляд, самые выгодные условия, а потом всплывают дополнительные проценты, условия, другие подводные камни. Поэтому потенциальному клиенту желательно самому произвести необходимые расчеты и посмотреть, настолько ли выгоден будет новый кредит, как его рекламирует банк.

Если возникают вопросы задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна. Также вы всегда можете позвонить нам по телефонам, указанным на сайте. Мы обязательно ответим и поможем.


Задать вопрос