Сегодня граждане, обращаются в банк за ипотечными кредитами по всей стране. Каждая пятая сделка с недвижимостью происходит с привлечением кредитного капитала. Однако ипотека на новостройку имеет ряд особенностей, отличающихся от классической ипотеки в старом жилом фонде.
СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:
Процедура аккредитации объекта и застройщика
Общие отличия
Ипотека на новостройку похожа на обычную классическую ипотеку, но имеется ряд отличий. Ведь жилье еще не сдано в эксплуатацию, а значит, отсутствует ряд регистрационных документов. Да и собственником жилья является компания-застройщик. Окончательное оформление квартиры в собственность произойдет после сдачи объекта в эксплуатацию.
Уважаемые читатели!
Важно! Проблемы, связанные с кредитами, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"
Москва: +7 (499) 938-40-59
С-Петербург: +7 (812) 467-39-61
Отличия:
- Отсутствие свидетельства о собственности, на этапах строительства. Это происходит до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем на данный объект выдается технический паспорт.
- Банк оформляет права требования на такую квартиру, а не залог. Опять же это связано с тем, что дом на этапе строительства никому не принадлежит. Следовательно, в залоге он быть не может.
- Предусмотрена возможность покупки квартиры в новостройке на ранних этапах строительства, что дает право выкупа такой недвижимости дешевле, чем уже готовой.
- Ипотека на новостройку может быть оформлена без первоначального взноса, в отличие от классической, где заемщик обязательно должен внести первоначальный взнос. Правда, банков, предоставляющих такую услугу немного.
- Существует две процентные ставки, которые четко прописываются в договоре:
- проценты на этапах строительства выше, из-за более высокого риска;
- процентные ставки понижаются, как только квартира переходит в залог банка.
Процедура аккредитации объекта и застройщика
Ипотека на новостройку, это подходящий вариант для людей, которые хотят сэкономить и готовы переждать все этапы строительства.
Перед тем как запустить программу кредитования, банк проверяет документы на объект, а также проверяет всю документацию строительной фирмы. Затем банк проводит процедуру аккредитации застройщика и объекта. В результате этих действий, клиенту не придется обращаться в риэлтерские компании.
Этапы получения
Получение в банке предварительного одобрения на кредит
Банк предварительно оценивает платежеспособность клиента и определяет сумму, которую сможет ему предоставить. От заемщика потребуются:
- личные документы;
- документы, подтверждающие его трудоустройство и доход;
- поручительство третьих лиц, по требованию банка.
Срок рассмотрения заявки может составлять до двух недель.
О том как проверяют заемщика, можно прочитать здесь.
Предварительное решение действует в течение трех месяцев со дня принятия. Если клиент решит продлить его, то ему необходимо принести сокращенный пакет документов.
Выбор жилой недвижимости
Банк может предложить свои варианты в аккредитованных им объектах недвижимости. Если клиент отказывается или его не устраивает сама недвижимость, то он подбирает ее на свое усмотрение.
Затем он должен аккредитовать ее в своем банке. Для этого ему потребуется:
- уставные и учредительные документы;
- проектная декларация;
- финансовая отчетность по застройщику.
Все это может занять до 4 месяцев.
В том случае если на сайте застройщика будет находиться проектная декларация и регистрация договора долевого участия в Федеральной службе гос. регистрации, кадастра и картографии согласно ФЗ № 214, то это решит множество проблем клиента.
Например, отпадет необходимость проверять правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, финансовую отчетность застройщика, от мошенничества с документами на собственность.
Внесение аванса и заключение договора с застройщиком или продавцом
На данном этапе подписывается договор аванса, который подтверждает серьезность намерений покупателя. Недвижимость бронируется под клиента и не показывается другим покупателям.
Проведение оценки и страховка недвижимости
Аккредитованная банком независимая оценочная компания, производит оценку выбранной недвижимости. Аккредитованная банком страховая компания, оформляет страховой тариф. Как правило, страхуются следующие риски:
- имущество;
- жизнь и здоровье;
- титульное страхование (утрата жилой недвижимости, в случае притязания на нее третьих лиц).
Принятие окончательного решения банком
Сумма не может быть больше одобренной банком на предварительно-положительном решении. Даже если клиент выбрал другой объект недвижимости.
Регистрация и заключение сделки
Все документы отвозятся в Росреестр либо представителем банка, самим клиентом или риелтором. Все зависит от условий кредитора.
Получение денежных средств продавцом или застройщиком
Банк переводит деньги безналичным платежом с помощью аккредитива, т. е. деньги поступают на счет застройщика, блокируются, выдаются только после регистрации и получения документов в Росреестре.
Оценка платежеспособности
Банк оценивает будущего клиента по следующим критериям:
- паспортные данные;
- судимости;
- доход клиента;
- кредитная история.
Решение о выдачи ипотеки, принимает кредитный комитет. Если заемщик является предпринимателем, то проверки подвергается и его бизнес, что увеличивает рассмотрение заявки еще на 1-2 недели.
Виды договоров
Договор долевого участия. Согласно такому соглашению застройщик передает построенный объект долевому участнику, только после полученного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соглашение вступит в силу, только после регистрации и правовой проверки его соответствующими органами.
В случае если застройщик нарушит пункты контракта, то клиент в одностороннем порядке может его расторгнуть.
Предварительный договор купли-продажи. Стороны договариваются о заключении условий купли-продажи по ранней договоренности.
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Данное соглашение не предусматривает государственной регистрации, что способствует обману со стороны застройщика.
Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Заемщик вступает в кооператив и оплачивает членские взносы и паи. Сумма которых, и составит стоимость квартиры. Такой вид соглашения лучше всего проверять совместно с грамотным юристом.
Договор об инвестиционной деятельности. Клиент передает деньги в строительную компанию, а та, в свою очередь, возвращает ему квартиру. Данные гарантии обусловлены ФЗ №39. Такое заключение не предусматривает гос. регистрации.
Вексельный договор. Покупатель не отдает деньги, а подписывает с застройщиком документы на приобретение векселя на сумму равную стоимости квартиры.
Договор уступки прав. Все права от застройщика или продавца, переходят покупателю.
Завершение сделки
В конце всей процедуры, клиент получает на руки:
- договор залога прав требования;
- соглашение долевого участия (или иной документ между застройщиком и продавцом);
- договор займа.
Итог
Если возникают вопросы по теме статьи или требуется бесплатная консультация юриста, вы можете оставить свой комментарий либо обратиться к дежурному специалисту в форме всплывающего окна. Также можно звонить по указанным телефонам в любое удобное время. Мы обязательно ответим и поможем.
