Ипотека на новостройку и ее особенности

Сегодня граждане, обращаются в банк за ипотечными кредитами по всей стране. Каждая пятая сделка с недвижимостью происходит с привлечением кредитного капитала. Однако ипотека на новостройку имеет ряд особенностей, отличающихся от классической ипотеки в старом жилом фонде.

Общие отличия

Ипотека на новостройку похожа на обычную классическую ипотеку, но имеется ряд отличий. Ведь жилье еще не сдано в эксплуатацию, а значит, отсутствует ряд регистрационных документов. Да и собственником жилья является компания-застройщик. Окончательное оформление квартиры в собственность произойдет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Отличия:

1. Отсутствие свидетельства о собственности, на этапах строительства. Это происходит до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем на данный объект выдается технический паспорт.
2. Банк оформляет права требования на такую квартиру, а не залог. Опять же это связано с тем, что дом на этапе строительства никому не принадлежит. Следовательно, в залоге он быть не может.
3. Предусмотрена возможность покупки квартиры в новостройке на ранних этапах строительства, что дает право выкупа такой недвижимости дешевле, чем уже готовой.
4. Ипотека на новостройку может быть оформлена без первоначального взноса, в отличие от классической, где заемщик обязательно должен внести первоначальный взнос. Правда, банков, предоставляющих такую услугу немного.
5. Существует две процентные ставки, которые четко прописываются в договоре:

• проценты на этапах строительства выше, из-за более высокого риска;
• процентные ставки понижаются, как только квартира переходит в залог банка.

Процедура аккредитации объекта и застройщика

Ипотека на новостройку, это подходящий вариант для людей, которые хотят сэкономить и готовы переждать все этапы строительства.

Важно! Средний срок сдачи объекта — три года.

Перед тем как запустить программу кредитования, банк проверяет документы на объект, а также проверяет всю документацию строительной фирмы.  Затем банк проводит процедуру аккредитации застройщика и объекта. В результате этих действий, клиенту не придется обращаться в риэлтерские компании.

Этапы получения

Получение в банке предварительного одобрения на кредит

Банк предварительно оценивает платежеспособность клиента и определяет сумму, которую сможет ему предоставить. От заемщика потребуются:

• личные документы;
• документы, подтверждающие его трудоустройство и доход;
• поручительство третьих лиц, по требованию банка.

Срок рассмотрения заявки может составлять до двух недель.

О том как проверяют заемщика, можно прочитать здесь.

Предварительное решение действует в течение трех месяцев со дня принятия. Если клиент решит продлить его, то ему необходимо принести сокращенный пакет документов.

Выбор жилой недвижимости

Банк может предложить свои варианты в аккредитованных им объектах недвижимости. Если клиент отказывается или его не устраивает сама недвижимость, то он подбирает ее на свое усмотрение.

Затем он должен аккредитовать ее в своем банке. Для этого ему потребуется:

• уставные и учредительные документы;
• проектная декларация;
• финансовая отчетность по застройщику.

Все это может занять до 4 месяцев.

В том случае если на сайте застройщика будет находиться проектная декларация и регистрация договора долевого участия в Федеральной службе гос. регистрации, кадастра и картографии согласно ФЗ № 214, то это решит множество проблем клиента.

Например, отпадет необходимость проверять правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, финансовую отчетность застройщика, от мошенничества с документами на собственность.

Внесение аванса и заключение договора с застройщиком или продавцом

На данном этапе подписывается договор аванса, который подтверждает серьезность намерений покупателя. Недвижимость бронируется под клиента и не показывается другим покупателям.

Проведение оценки и страховка недвижимости

Аккредитованная банком независимая оценочная компания, производит оценку выбранной недвижимости. Аккредитованная банком страховая компания, оформляет страховой тариф. Как правило, страхуются следующие риски:

• имущество;
• жизнь и здоровье;
• титульное страхование (утрата жилой недвижимости, в случае притязания на нее третьих лиц).

Принятие окончательного решения банком

Сумма не может быть больше одобренной банком на предварительно-положительном решении. Даже если клиент выбрал другой объект недвижимости.

Регистрация и заключение сделки

Все документы отвозятся в Росреестр либо представителем банка, самим клиентом или риелтором. Все зависит от условий кредитора.

Получение денежных средств продавцом или застройщиком

Банк переводит деньги безналичным платежом с помощью аккредитива, т. е. деньги поступают на счет застройщика, блокируются, выдаются только после регистрации и получения документов в Росреестре.

Оценка платежеспособности

Банк оценивает будущего клиента по следующим критериям:

• паспортные данные;
• судимости;
• доход клиента;
• кредитная история.

Решение о выдачи ипотеки, принимает кредитный комитет. Если заемщик является предпринимателем, то проверки подвергается и его бизнес, что увеличивает рассмотрение заявки еще на 1-2 недели.

Виды договоров

Договор долевого участия. Согласно такому соглашению застройщик передает построенный объект долевому участнику, только после полученного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соглашение вступит в силу, только после регистрации и правовой проверки его соответствующими органами.

В случае если застройщик нарушит пункты контракта, то клиент в одностороннем порядке может его расторгнуть.

Предварительный договор купли-продажи. Стороны договариваются о заключении условий купли-продажи по ранней договоренности.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Данное соглашение не предусматривает государственной регистрации, что способствует обману со стороны застройщика.

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Заемщик вступает в кооператив и оплачивает членские взносы и паи. Сумма которых, и составит стоимость квартиры. Такой вид соглашения лучше всего проверять совместно с грамотным юристом.

Договор об инвестиционной деятельности. Клиент передает деньги в строительную компанию, а та, в свою очередь, возвращает ему квартиру. Данные гарантии обусловлены ФЗ №39. Такое заключение не предусматривает гос. регистрации.

Вексельный договор. Покупатель не отдает деньги, а подписывает с застройщиком документы на приобретение векселя на сумму равную стоимости квартиры.

Договор уступки прав. Все права от застройщика или продавца, переходят покупателю.

Завершение сделки

В конце всей процедуры, клиент получает на руки:

• договор залога прав требования;
• соглашение долевого участия (или иной документ между застройщиком и продавцом);
• договор займа.

Итог

Если возникают вопросы по теме статьи или требуется бесплатная консультация юриста, вы можете оставить свой комментарий либо обратиться к дежурному специалисту в форме всплывающего окна. Также можно звонить по указанным телефонам в любое удобное время. Мы обязательно ответим и поможем.