Оформляя ипотеку на жилье, вы должны понимать, что связывайте себя с банком финансовыми обязательствами на 7-20 лет. За это время может произойти много событий или причин, по которым вам придется отказаться от ежемесячных выплат и продать залоговое жилье.


СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:


Основные причины продажи ипотечных квартир:

  • супруги могут развестись;
  • переезд на ПМЖ в другой город или страну;
  • покупка другого места жительства;
  • потеря работы и переезд в худшие условия.


Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с долгами, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»

Москва: 8 (499) 938-40-59

С-Петербург: 8 (812) 467-39-61

Ситуация в стране не может 100% гарантировать, что у вас не произойдут перемены в жизни. Нужно быть готовым к любым событиям и не исключать продажи ипотечной недвижимости.

Давайте выясним основные вопросы, с которыми придется столкнуться при совершении сделки по продаже жилья:

  1. Можно ли, вообще, продавать квартиру в ипотеке, и как банк отреагирует на это?
  2. В каких случаях на ваше залоговое жилье может быть обращено взыскание? И по каким причинам?
  3. Как провести выгодную сделку и не потерять в цене?

Основное, что нужно понимать — нельзя продать залог без согласия кредитора и нельзя провести сделку быстро, это длительный процесс.


Подводные камни

Идете в банк, где бралась ипотека, и узнаете на каких условиях вам разрешат продать жилье. Это открытая информация, сотрудники обязаны объяснить нюансы. В случае отказа, пишем жалобу в ЦБ и Роспотребнадзор. Также вы обязаны объяснить причину продажи.

Внимательно изучите кредитный договор. Если в нем указан срок, в течение которого нельзя досрочно погасить ипотеку, то нужно дождаться его окончания. Иначе банк сможет наложить штрафные санкции. В основном это касается старых кредитных договоров.

Банку невыгодно чтобы вы могли продать недвижимость. Он теряет проценты. Если кредит переоформляется на нового клиента, это риск, и скорее всего, вам откажут.

Не исключены случаи препятствования сделке со стороны сотрудников банка. Вам могут «забыть» рассказать важные моменты в результате продажа затянется на долгие месяцы, толком не успев начаться.

 


Самостоятельная продажа

  1. Как только банк разрешил вам продать жилье и определил сумму долга на дату сделки, вы с покупателем идете к нотариусу, и заключайте предварительное соглашение.

Это обязательное условие, чтобы вы не затягивали время и не повышали цену на жилье. По предварительному соглашению покупатель может подать на вас в суд и принудить продать кредитную квартиру.

  1. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму за ипотеку, на расчетный счет банка.
  2. Вам выдается закладная на жилье и справка о закрытии счета.
  3. Затем вы в оговоренное в предварительном соглашении время, идете в регистрационную службу.

Регистрируйте документы:

  • договор купли-продажи;
  • снятие обременения на продаваемую недвижимость;
  • переход права собственности на ипотечную квартиру.

Оставшаяся часть денег кладется на депозитарную ячейку в любом банке. Выдадут их только при условии зарегистрированного договора купли-продажи. Банк может потребовать копию свидетельства права собственности на покупателя. Заранее выясните все обстоятельства.


Продажа при участии банка

Порядок действий, как и при самостоятельной продаже. Разница заключается в том, что банк предоставляет вам свою ячейку и следит за сделкой.

В спорных вопросах банк предоставляет своих экспертов (за ваш счет) и в одностороннем порядке уведомляет регистрационные органы о погашении задолженности.

Переаккредитация

Еще одним доступным способом является переаккредитация. То есть продавец и покупатель обращаются в сторонний банк, где приобретателю выдают новый заем. Деньги переводят на счет банка продавца и переоформляют залог в Росреестре.


Продажа долговых обязательств

Банк может переоформить ипотеку на третье лицо, предварительно проверив платежеспособность. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя. Он обязуется нести финансовую ответственность и погасить долг. Недвижимость остается в залоге у банка.

Подобная сделка является рискованной для кредитора и в большинстве случаев данный вариант не будет принят. Но если новый заемщик подходит под все параметры, его могут принять в качестве участника ипотеки.

Продажа долговых обязательств

Например, если желающий приобрести недвижимость и нынешний владелец имеют хорошую кредитную историю в одном и том же банке, то кредит переоформят.

Данная практика широко применяется в крупных организациях, таких как, Сбербанк или ВТБ24.


Продажа жилья обремененного военной ипотекой

По сути, жилье предоставляемое государством семьям военнослужащих, является субсидией и регулируется Федеральным законом №117. Существует накопительный фонд (НИС) из которого поступает ежемесячная оплата в банк, который одобрил кредит.

Платежи поступают своевременно, пока человек находится на государственной службе и его трудовые отношения закреплены контрактом.

Но если военный решит уволиться он обязан не только самостоятельно оплачивать долг, но и вернуть потраченную на него сумму обратно в НИС.

То есть продать такое жилье возможно, но сделка будет сложной для переоформления. Причем нужно обосновать свое желание и иметь для этого веские основания.

  1. Например, рождение ребенка требует улучшение условий проживания и является уважительной причиной.
  2. Перевод в другую часть для несения службы также будет веским основанием.

Без разрешения накопительного фонда и кредитора продать жилье не получится.


Как провести выгодную сделку?

Наймите независимого оценщика при продаже жилья, чтобы понимать его реальную стоимость и не потерять в цене. Банк может оценить квартиру самостоятельно перед ее продажей и намеренно повысить или понизить стоимость.

В результате продавец может оказаться должником и остаться без имущества. Такие случаи редкость, но лучше подстраховаться. Слишком много банков лишились лицензии и как они будут себя вести по отношению к клиентам непонятно.

Продать обременяющую вас квартиру в ипотеке реально. Нужно только изучить условия договора.


Банк хочет продать ипотечную квартиру по взысканию

На основании Федерального закона №102 (Об ипотеке) банк заберет квартиру, даже если это единственное жилье. Наличие несовершеннолетних детей не имеет значения. Сама жилплощадь ему неинтересна. Квартира будет продана по низкой цене.

Сделать вы уже ничего не сможете, даже прописав туда несколько человек. Переоформить право собственности на третье лицо, банк вам не даст. Продать такую недвижимость, возможно, лишь с разрешения банка.

Если кредитная квартира единственное место жительство, то необходимо смотреть условия договора. Должник может отсрочить выселение и даже получить рассрочку по суду, но надолго это его не спасет. Через 6 месяцев приставы выселят всех, кто есть в помещении на улицу.

Банк вправе требовать от приставов арестовать имущество в квартире, при наличии большого долга. Что именно подлежит описи, смотрим здесь.


А при чем здесь налоги?

Налог в сделках с недвижимостью играет немаловажную роль. Если квартира находится в собственности человека менее трех лет, то при ее продаже нужно уплатить налог. Для ипотечного жилья также необходимо внести пошлину.

Но в законодательстве имеются лазейки, позволяющие отменить выплату в ФНС. Данная процедура называется «Занижение цены». То есть если продать жилье по цене его покупки, налоговая вас не тронет.

Налог платится не на всю сумму полностью, а лишь на разницу, превышающую 1 млн рублей. Например, если квартира стоит 1,4 млн, то 13% взимается с 400 тыс.

Российские законы позволяют собственникам получать налоговые вычеты на полную стоимость жилья. Для ипотечников можно получить вычет, даже на сумму переплаты по процентной ставке. Что очень существенно.


Итог

На данный момент каждая третья сделка с недвижимостью происходит с участием банков. Год от года процедура регистрации по продаже залоговой недвижимости упрощается. Риелторы с 2017 года несут полную финансовую ответственность по сделкам, кредиторы контролируют весь процесс.

Поэтому смело узнавайте у своей финансовой организации, какие документы необходимы и начинайте процесс.

Если возникают вопросы по теме данной статьи и требуется консультация юриста, опишите проблему в комментариях либо обратитесь к дежурному специалисту в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить нам по указанным телефонам. Все консультации бесплатны. Мы обязательно ответим и поможем.


Задать вопрос юристу