Ипотеку нередко награждают «лестными эпитетами»: петля на шее, добровольное рабство, кабала на всю жизнь.

На самом деле, если подходить к этому вопросу разумно, используя нижеприведенные советы, жилищный кредит не ляжет тяжелым грузом на финансовые возможности заемщика и не превратит жизнь в «ипотекоад»



СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:

Обратиться в банк, в котором открыт счет

Внести максимально большой первый взнос

Сократить срок кредитования

Отдать предпочтение дифференцированным платежам

Постараться досрочно выплатить ипотеку

Вернуть страховой взнос при досрочном погашении

Экономить на дополнительных расходах

Вернуть налоговые вычеты

Рефинансировать ипотеку

Не переплачивать за удобные платежи

Участвовать в программах льготного кредитования

Мониторить акции

Итог


Обратиться в банк, в котором открыт счет

Изучая предложения по ипотеке, следует в первую очередь обратиться к менеджеру банка, в котором у заемщика уже имеются активные счета (зарплатная, пенсионная, кредитная карты, депозит). Своим постоянным клиентам с хорошей финансовой репутацией банк охотно одобряет кредит по более низкой ставке, с минимально допустимым пакетом документов.

ВНИМАНИЕ!!!

Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе, оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации».

Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.

knopka-2


Внести максимально большой первый взнос

Эксперты советуют заемщику внести как можно больше предоплаты.

Во-первых, чем больше первый взнос, тем сильнее снизится база для начисления процентов. Соответственно уменьшится размер ежемесячных платежей и общая переплата по кредиту.

Во-вторых, чем выше предоплата, тем меньший процент за пользование заемными деньгами потребует банк. При минимальной предоплате в 10-15% ставка будет максимальной, при внесении 30-40% снизится на 1-2 пункта. Учитывая большой размер кредита, даже такое несущественное изменение позволит прилично сэкономить.

Например, при ипотеке в 4 млн руб., взятой на 15 лет 1% даст экономию более 200 тыс. руб. и уменьшит размер ежемесячных выплат на 1 189, 70 руб.

  • Ставка: 8.5% | 9.5%;
  • Ежемесячный платеж: 19 694, 791 | 20 884, 494;
  • Переплата по кредиту: 1 545 062 | 1 759 208;
  • Разница: 214 146 (такая сумма позволит более 10 мес. выплачивать ипотеку по ставке 8,5%).

В-третьих, уменьшатся расходы, связанные со страхованием имущества, жизни и здоровья заемщика. Страховка рассчитывается исходя из долга по кредиту. Чем меньше задолженность, тем дешевле страховой договор.

В-четвертых, большая предоплата увеличивает шанс на одобрение ипотеки. Некоторые банки при внесении первоначального взноса в 40-50% готовы дать кредит даже без предоставления трудовой книжки и справки о доходах.


Сократить срок кредитования

Как правило, чем меньше срок кредитования, тем под более низкий процент можно взять ипотеку. Даже при равной ставке краткосрочный кредит выгоднее, так как позволяет уменьшить переплату. Нагляднее на примере ипотеки в 2 млн рублей под 8,5% без первоначального взноса и учета комиссий.

  • Срок: 10-15-20 лет;
  • Ежемесячный платеж: 24 797, 138 | 19 694, 791 | 17 356, 465;
  • Выплаты за весь срок кредита: 2 974 883, 881 | 3 543 869, 104 | 4 163 719, 766;
  • Переплата: 974 883, 881 | 1 543 869 ,104 | 2 163 719, 766.

Конечно, определяться со сроком кредитования заемщик должен исходя из своих возможностей. Ипотека на 20 лет позволяет уменьшить размер ежемесячных платежей и финансовую нагрузку. Однако за это время, как видно из таблицы, переплата превысит изначальную стоимость недвижимости и по сравнению с погашением ипотеки за 10 лет обойдется дороже на 1 млн рублей.


Отдать предпочтение дифференцированным платежам

Есть два способа погашения кредита:

  1. Аннуитетный.
  2. Дифференцированный.

При первом способе тело кредита погашается после удержания процентов. Ежемесячные платежи вносятся равными частями в течение всего срока кредитования. Например, при ипотеке на 20 лет в 2 млн рублей под 9,6% регулярные выплаты по аннуитетному варианту составят 18 773 руб., списание будет происходить по следующей схеме:

Проценты Тело Всего
1 мес. 16 000 руб. 18 773 -16 000 =

2 773,42

18 773
2 мес. 15 977,81 2 795,61 18 773
3 мес. 15 955,45 2 817,97 18 773
Предпоследний месяц 296,81 18 476,61 18 773
Последний месяц 149,00 18 624,42 18 773
Выплаты за весь срок 4 505 620,88
Переплата 2 505 620,88

При дифференцированном способе тело кредита делится на равные части по количеству периодов всего срока кредитования. В первую очередь удерживается основной долг, затем проценты, которые начисляются на его остаток.

Ежемесячные выплаты вначале будут большими, но к концу срока снизятся, так как основной долг уменьшится и соответственно снизится величина начисленных процентов.

Проценты Тело Всего
1 мес. 16 000 8 333,33 24 333,33
2 мес. 15 933,33 8 333,33 24 266,67
3 мес. 15 866,67 8 333,33 24 200
Предпоследний месяц 133,33 8 333,33 8 466,67
Последний месяц 66,67 8 333,33 8 400,00
Выплаты за весь срок 3 928 000
Переплата 1 928 000

Аннуитетный платеж выгоден банку, так как позволяет минимизировать риски и получить больше прибыли. Заемщику такой вариант удобен фиксированной суммой платежей и возможностью планировать расходы.

Изучив схемы можно уже со второго месяца заметить уменьшение процентов по дифференцированному варианту. Сравнивая окончательную переплату, становится понятно, второй способ выгоднее, так как позволяет сэкономить 577 620 руб.

Нужно учесть, не все банки дают возможность выбрать вариант погашения. Часто одобрение ипотеки по дифференцированному способу доступно только заемщикам, отвечающим более строгим требованиям кредитора (залог 40-50%, высокий доход, безупречная кредитная история).


Постараться досрочно выплатить ипотеку

Досрочное погашение ипотеки может быть частичным или полным. Оба варианта позволяют уменьшить переплату по кредиту независимо от вида платежей. Условия полного досрочного погашения оговариваются в кредитном договоре.

Как правило, за месяц до реализации своего намерения заемщик должен:

  1. Уведомить банк о принятом решении.
  2. Согласовать дату окончательного расчета.
  3. Уточнить сумму, необходимую для закрытия долга.

После внесения денег, запросить у кредитора справку о полной выплате ипотеки. При частичном досрочном погашении заемщик вносит деньги сверх ежемесячного платежа. В этом случае банк пересматривает договор и предлагает:

  1. Сократить срок кредитования.
  2. Уменьшить размер ежемесячных выплат.

Постараться досрочно выплатить ипотеку

По мнению экспертов, чаще всего сокращение срока выгоднее, позволяет больше сэкономить, хотя и не уменьшает финансовую нагрузку.

Делая платеж выше установленной нормы, следует написать заявление о списании долга с тела кредита. В противном случае при аннуитетных платежах банк вначале удержит проценты, что невыгодно для заемщика.


Вернуть страховой взнос при досрочном погашении

С полной выплатой ипотеки действие страхового договора прекращается, и человек может вернуть себе часть страховой премии (ст. 958 ГК).

Для этого заемщик предоставляет в компанию страховщика:

  • заявление о досрочном расторжении страхового договора и возврате денег, за неиспользованный период страхования;
  • копию договора по ипотеке;
  • копию и оригинал паспорта, ИНН;
  • справку банка о закрытии кредита.

Если страховка входила в пакет услуг банка, вопрос возврата можно решать с сотрудником кредитного учреждения. Нередко страховщики, ссылаясь на ст. 958 п. 2 ГК, отказываются от требований заемщика, и дело приходится решать в суде.

Эксперты советуют:

  1. Внимательно изучать договор страхования, в котором должны быть четко прописаны условия и порядок возврата страховой премии. В противном случае компания может на законных основаниях отказаться вернуть часть страховки.
  1. Избегать участия в пакетных услугах банка, программах страхования кредитного учреждения, когда договор заключается между страховщиком и кредитором. Часть уплаченных денег может оформляться как подключение и пользование услугами, что затрудняет и часто делает невозможным возврат финансов.

Экономить на дополнительных расходах

На стоимость ипотеки влияет не только ставка, но и прочие расходы, связанные с получением:

  • комиссии за выдачу займа, рассмотрение обращения, обслуживание счета, и т.п.;
  • оплата оценщика, риелтора, брокера, нотариуса;
  • страховка;
  • аренда депозитарной ячейки.

Экономить на дополнительных расходах

Чтобы сэкономить на вышеприведенных факторах заемщику нужно:

  1. Тщательно проанализировать предложения нескольких банков. Большинство кредиторов полностью отказываются от комиссионных платежей или предлагают минимально возможные.
  1. Отказаться от помощи риелторов и брокеров. Самостоятельно заняться поиском недвижимости, выбором оптимального варианта кредитования, сбором и оформлением документов. Такой подход позволит сберечь 1-5% от стоимости кредита.
  1. Изучить список аккредитованных банком оценщиков, нотариусов, сравнить цены, выбрать лучшие. Нужно учесть, очень часть фирмы, рекомендованные кредитором, работают по завышенным расценкам. Заемщику желательно самостоятельно поискать оценщика, изучив стоимость услуг, принять окончательное решение.
  1. Самостоятельно застраховать объект залога.
  1. По возможности отказаться от договора личного страхования. Банки иногда дают такую возможность, но при этом поднимают проценты по кредиту. Чтобы снизить стоимость страховки не стоит сообщать о проблемах со здоровьем, вредных привычках. В некоторых случаях дешевле и выгоднее приобретать комплексную страховку.
  1. Арендовать депозитарную ячейку на минимально возможный срок, или договориться с продавцом о расчете без ее использования.

Вернуть налоговые вычеты

Согласно ст. 220 НК РФ, любой официально работающий гражданин при покупке жилья в кредит, вправе вернуть себе два налоговых вычета на общую сумму 650 тыс. рублей:

  1. Имущественный вычет составляет 13% от 2 млн рублей. То есть при приобретении жилой недвижимости государство возместит покупателю 260 тыс. руб., как максимум.

Вычет предоставляется каждому человеку один раз в жизни в пределах уплаченного подоходного налога и производится до полной выплаты максимального возмещения.

Например, при заработной плате заёмщика в 20 тыс. руб., ежегодный доход составит 240 тыс. руб. Сумма уплаченного подоходного налога 240 000х13% =31200. Максимальный вычет, который получит налогоплательщик 31200 руб.

Вернуть налоговые вычеты

Такие расчеты ему нужно будет производить ежегодно в налоговой инспекции до полного получения 260 тыс. рублей. Если жилье стоит менее 2 млн рублей, остаток вычета можно будет использовать при следующей покупке недвижимости.

  1. Вычет по процентам. До 2014 года такой вычет не имел ограничения. С 2014 года лимит налога к возврату составляет 13% от 3 млн рублей. Человек, оформивший ипотеку позже 2014 года, сможет вернуть не более 390 тыс. рублей, сколько бы процентов он не выплатил по кредиту.

Размер возмещения рассчитывается ежегодно, исходя из уплаченных за отчетный период процентов. Если ипотека полностью погашена, а налоговое возмещение получено частично (например, подоходный налог меньше вычета) остаток возмещения заемщик сможет получить в следующем году.

Если в общей сложности по кредиту выплачено менее 3 млн рублей, остаток сгорит, и человек не сможет при повторном жилищном займе получить разницу между предельным значением вычета и уже полученным.

Заемщик сам должен позаботиться о получении вычета. Ни банк, ни налоговая служба по собственной инициативе не озадачиваются этим вопросом.

Чтобы обосновать свое право и получить деньги, заинтересованному лицу следует обратиться с соответствующим заявлением в ИМФНС по месту регистрации и предоставить документы:

  • копию паспорта;
  • справки о доходах по форме 2 НДФЛ, 3 НДФЛ;
  • копии документов, подтверждающих оплату недвижимости;
  • справку об уплаченных процентах;
  • кредитный договор с банком.

Рефинансировать ипотеку

Получив кредит на недвижимость заемщику, следует продолжать мониторить рынок ипотечных предложений. Если в другом банке появятся варианты ипотеки с более низкой ставкой, можно будет сэкономить на рефинансировании.

Рефинансирование — получение нового кредита, для закрытия старого. При существенной разнице в процентах, позволяет сберечь приличную сумму.

С просьбой о перекредитовании вначале нужно обратиться к своему кредитору. Нередко, если заемщик зарекомендовал себя как добросовестный плательщик, банк, не желая терять выгодного клиента, идет на уступки и пересматривает условия договора, корректируя ставку в соответствии с действующими тарифами. Если этого не произойдет можно попросить о рефинансировании кредитора, с более выгодным предложением.

Рефинансировать ипотеку

Решаясь на перекредитование, следует учесть следующие факторы:

  1. Рефинансирование автоматически лишает заемщика права на налоговый вычет. Поэтому такой шаг оправдан для человека, не рассчитывающего на возмещение (работает без заключения трудового договора, официальная зарплата небольшая).
  1. Придется повторно оформлять документы, нести расходы по оценке имущества, страховке, услугах банка. В некоторых случаях потребуется нотариальное заверение документов, регистрация залоговой недвижимости.
  1. На период переоформления документов процентная ставка увеличится на 2-2,5%.

Эксперты считают, реальная выгода возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

  • разница ставок составляет как минимум 2%;
  • до погашения ипотеки осталось более 10 лет;
  • имеющаяся задолженность превышает 1 млн рублей;
  • заемщик не планирует погашение кредита в ближайшие 2-3 года.

Финансовые консультанты советуют осуществлять рефинансирование, учтя все расходы и возможную экономию от такого шага. Все расчеты можно сделать, воспользовавшись онлайн-калькулятором или услугами профессиональных брокеров.


Не переплачивать за удобные платежи

Часто из-за отсутствия времени или лени человек погашает ипотеку не через кассу банка, выдавшего кредит, а через Сбербанк-онлайн, с комиссией за перевод денег 1%.

Если ежемесячные выплаты 40 тыс. рублей, то лёгкая и удобная оплата обойдется заемщику в 400 рублей.

Небольшая сумма не ударит по кошельку при разовом платеже. Но если регулярно оплачивать таким способом, то за пять лет клиент просто так подарит банку 24 тыс. рублей. Такую сумму целесообразнее было бы направить на частичное досрочное погашение кредита.


Участвовать в программах льготного кредитования

Участие в льготных программах кредитования дает возможность:

  • внести первый взнос за счет государства на безвозмездной основе;
  • получить ипотеку по более низкой ставке.

Воспользоваться помощью государства сегодня могут военнослужащие, многодетные семьи, молодые специалисты (учителя, врачи), постоянно проживающие в сельской местности. Список таких программ, их участников постоянно расширяется, ознакомиться с ним можно на специализированных интернет-ресурсах.


Мониторить акции

Следует изучать предложения застройщиков по продаже жилья в новостройках. Довольно часто летом в «мертвый сезон» они объявляют скидки и можно приобрести хорошую квартиру по цене на 5-15% ниже рыночной.

Мониторить акции

Стоит обратить внимание на совместные программы банков и застройщиков. Как правило, ипотеку, предлагаемую в рамках партнерства, кредитные учреждения одобряют по сниженной ставке.


Итог

На самом деле только от самого человека зависит, как дорого обойдется ему ипотека, как долго и трудно придется ее выплачивать. Если на практике использовать вышеприведенные советы можно приобрести жилье с меньшими потерями и затратами. Если ничего не делать, не искать возможности сэкономить, жизнь действительно может превратиться в «ипотечный ад».

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с кредитами, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"

Москва: +7 (499) 938-40-59

С-Петербург: +7 (812) 467-39-61