Приобретение жилой недвижимости всегда считалось выгодным вложением денежных средств. Ведь ее можно использовать не только для проживания, но и как источник дохода, сдавая внаем или реализуя по более высокой цене спустя какое-то время.


СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:

От чего зависит стоимость залоговой квартиры?

Где можно найти квартиры, продаваемые банками за долги?

Аукционы и торги. Как и где они проходят?

Плюсы и минусы. Как избежать ошибки?


Однако, если бюджет, предусмотренный для этого, ограничен, осуществить желаемое нелегко. Нелегко, но возможно, если купить квартиру, которая выставлена на продажу за долги перед банком. Ее цена может быть до 40 процентов ниже рыночной. Главное, при ее покупке максимально учесть риски и знать некоторые нюансы.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с кредитами, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"

Москва: 8 (499) 938-40-59

С-Петербург: 8 (812) 467-39-61


 От чего зависит стоимость залоговой квартиры?

Дело в том, что объекты, продаваемые банками за долги, могут реализовываться различными способами. От того кто, как и где продает квартиру существенно зависит ее цена.

Если продает заемщик

С согласия банка должник может самостоятельно продать квартиру (ст 37 ФЗ 102), в этом случае ее стоимость может быть полной.

Незначительное снижение цены (на 10-15%) заемщиком, выступающим в роли продавца, возможно, если человек ограничен во времени, и нуждается в скорейшем получении денежных средств для закрытия своей задолженности.

Это происходит, в случае предоставления заемщику отсрочки платежа по кредиту или ипотеке (как правило, на 3 месяца) или когда банк определил ему срок, в течение которого должник самостоятельно может продавать жилье.

Если продает банк

В некоторых случаях, например, при соглашении займодержателя с залогодателем о переходе права собственности, банки продают квартиры с помощью аккредитованных риэлтерских агентств. В этом случае цена залоговой квартиры является завышенной или заниженной. Во многом это будет зависеть от целей, которые преследует продавец (банк), опыта и заинтересованности посредника — риэлтора.

Иногда банк находит покупателя, готового вместе с недвижимостью взять на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по ипотеке. Это бывает очень выгодно, если большая часть залога уже выплачена предыдущим заемщиком.

Аукцион, торги

Выгоднее всего приобретать недвижимость, впрочем, и другое имущество также с аукциона или торгов, куда квартира попадает по решению суда. Ее первоначальная продажная стоимость устанавливается в ходе судебного разбирательства по соглашению сторон или по оценке независимого эксперта. Как показывает практика, уже на этом этапе она на 20-30% отличается от среднерыночных цен.

При реализации недвижимости на публичных торгах ее стоимость будет составлять 80% от установленной судом, то есть станет ниже еще на 20% (ст. 54 ФЗ 102). Если по этой стоимости квартира не будет продана, через месяц ее повторно выставят на торги, снизив цену еще на 15% (ст. 58 п. 3 ФЗ-102).

Если и эта попытка окажется неудачной банк имеет право приобрести недвижимость, находящуюся под залогом, на 25% меньше от изначальной ее стоимости (ст. 58 п. 4 ФЗ-102). Эта сумма будет им зачтена в счет его требований к заемщику, а саму квартиру он может реализовать по своему усмотрению.


Где можно найти квартиры, продаваемые банками за долги?

На сегодняшний день практически каждый банк имеет на своем сайте «Витрину залогового имущества», где любое заинтересованное лицо, может ознакомиться:

  • с перечнем продаваемых объектов недвижимости;
  • узнать их стоимость;
  • увидеть, как они выглядят (прилагается фото);
  • связаться с сотрудниками банка по телефону или посредством электронной связи;
  • задать им все вопросы по поводу приобретения выбранного жилья.

Аукционы и торги. Как и где они проходят?

Торги

О месте и времени проведения публичных торгов можно узнать на официальном сайте Росимущества https://www.rosim.ru/, Федеральной службы судебных http://www.fssprus.ru. Причем для того, чтобы попасть на торги или аукцион не нужно никуда ходить. Заявку на участие и необходимые для этого документы можно подать в электронной форме, правда, для этого необходимо иметь цифровую подпись.

Аукционы и торги

Правила и порядок проведения открытых торгов описаны в ст 57 ФЗ 102:

  1. Населенный пункт, в котором будут проводиться торги, должен соответствовать местонахождению выставленной для реализации квартиры (п. 2).
  2. Организация и проведение торгов возлагается на службу судебных приставов, на основании открытого ими исполнительного производства (п. 1).
  3. Информация о торгах напечатается в муниципальной газете, являющейся официальным местным периодическим изданием, а также в интернете на соответствующих ресурсах. Причем сделать это необходимо не позднее 10 дней до их проведения, но раньше месяца (п 3).
  4. Желающим принять участие в торгах необходимо внести в качестве задатка денежные средства (максимум 5% от изначально указанной стоимости квартиры). Сразу после торгов задаток будет возвращен, если они не состоялись или недвижимость приобрело другое лицо, предложившее самую выгодную цену.
  5. В пятидневный срок после окончания торгов покупатель должен доплатить оставшуюся сумму. В течение этого же срока организатором торгов оформляются необходимые документы по переходу права собственности квартиры к покупателю.

Как уже говорилось ранее, изначальная цена на жилье будет снижена еще на 15% через месяц и ее повторно выставят на продажу, если объявленные торги будут признаны несостоявшимися. Причины для этого указаны в ст. 58 ФЗ 102:

  • на торги пришло менее двух покупателей;
  • от участников не поступило предложений выше изначальной стоимости недвижимости;
  • лицо, выигравшее торги, не внесло в установленный законом срок оставшуюся часть денежных средств.

Аукцион

Сегодня аукционы все чаще проводят на электронных торговых площадках (ЭТП). ЭТП являются официальным сайтом, на котором продавцы (заказчики) выставляют свои предложения для всеобщего ознакомления с ними, а покупатели подают заявку на участие в аукционе, пакет необходимых документов в электронном формате. Сам аукцион осуществляется оператором ЭТП в режиме реального времени. Правила его проведения регламентированы ст. 59 ФЗ 44.

Так как все действия совершаются в сети, покупателю необходимо купить квалифицированную электронную подпись, которая будет являться аналогом его собственной. Сделать это можно при регистрации на сайте любой ЭТП, например, здесь https://ets24.ru/. Она приобретается на год, ее цена зависит от количества площадок ее применения.

Как попасть на ЭТП

Чтобы найти ЭТП и принять участие в аукционе, достаточно ввести в строку браузера фразу «электронная торговая площадка арестованного имуществ», выбрать подходящий ресурс, ознакомиться с ним, зарегистрироваться и начать работу. Можно поискать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru). Очень важно, чтобы ЭТП входила в список Союза операторов электронных площадок (СОЭП)- это будет являться гарантом законности совершенной сделки.


Плюсы и минусы. Как избежать ошибки?

Когда в голове появляется мысль: хочу купить квартиру за долги, человек часто видит только привлекательную сторону такого приобретения: низкую цену и прозрачность сделки. Прежде чем банк согласился на предоставлении денег под залог недвижимости предыдущему заемщику, он должен все тщательно проверить.

Но есть и минусы

Покупая квартиру, которую банк забрал за ипотечные долги или кредит, необходимо выяснить что в ней никто не проживает и не зарегистрирован. Да, если квартира находилась под ипотекой, арестована и взыскана по суду, то бывшие хозяева не имеют на нее права, даже если это единственное годное для них жилье или если в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Но по закону пока у квартиры не сменился собственник, бывший хозяин с семьей имеет право проживать в ней. Если он добровольно откажется покидать ее, придется делать это через суд принудительно.

Плюсы и минусы. Как избежать ошибки

А это 2 месяца на рассмотрения дела в судебном процессе, еще 2 месяца для исполнения его решения. Если же в квартире прописан несовершеннолетний, вопрос о выселении обязательно должен быть рассмотрен с участием опекунского совета. Добавить сюда время на обжалование бывшим заемщиком решения суда, финансовые издержки, и потраченные нервы вырисовывается грустное развитие ситуации.

Чтобы избежать неприятностей такого рода следует:

  1. Взять выписку из Единого государственного реестра прав, где будут указаны собственники приобретаемой квартиры.
  2. По возможности предварительно ознакомиться с домовой книгой или попросить архивную выписку из нее у покупателя. Как вариант, обратиться за этим в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения квартиры, чтобы узнать, кто в ней прописан.

Кот в мешке

Приобретая квартиру на торгах или аукционе покупатель, по сути, делает это вслепую: он не видел квартиру, не знает, в каком состоянии она находится, нужен ли ей ремонт, с кем он будет жить по соседству с буйным алкоголиком или любопытной старушкой.

С этой точки зрения, залоговую квартиру лучше приобретать по совету знакомых, которые уверены, что она находится в приличном состоянии или посмотреть самим хотя бы со стороны (оценить само строение, придомовую территорию), проехав по месту ее нахождения.

Конечно, покупка квартиры, которую банк вынужден арестовать и забрать за долговые обязательства несет в себе определённые риски, но также представляет собой удачную возможность для тех, кто хочет купить недорогое жилье.