Ипотека решает квартирный вопрос, но связана с переплатой и риском. За время кредита заемщик заплатит в 1,5-2 раза больше стоимости жилья. Знание подводных камней позволит минимизировать или избежать возможные потери.



СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:

Порча квартиры

Потеря трудоспособности

Объект залога упадет в цене

Падение платежеспособности

Рост процентов по кредиту

Обман застройщика

Сделку признают недействительной

Заключение


Порча квартиры

В любой момент могут произойти форс-мажорные обстоятельства в результате которых залоговая недвижимость пострадает и станет непригодна для проживания (пожар, взрыв, затопление). Жилье потеряет ценность, но заемщику все равно придется за него выплачивать.

Как избежать

Ст. 31 ФЗ 102 предписывает при заключении ипотечного договора в обязательном порядке страховать предмет залога от риска утраты и повреждения.

Заёмщик оформляет страховку на сумму полученного кредита. При наступлении страхового случая, долг по ипотеке погасит гарант.

При отсутствии страховки ни один банк не выдаст денег на приобретение квартиры.

Эксперты советуют не экономить и застраховать залоговую недвижимость на полную стоимость, без учета первоначального взноса.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с кредитами, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"

Москва: 8 (499) 938-40-59

С-Петербург: 8 (812) 467-39-61


Потеря трудоспособности

Ипотека — это долгосрочный кредит. В России максимальный срок составляет 30 лет. Согласно данным НБКИ за 3 квартал 2018 года ипотека в среднем берется на 15 лет. Исключить, что за столь длительный промежуток со здоровьем клиента ничего не произойдет нельзя. Вероятность тяжелой болезни, несчастного случая есть всегда.

Проблемы со здоровьем ведут к дополнительным расходам на лечение, падению доходов и отсутствию денег на выплату долга.

Как избежать

Желательно застраховать жизнь и трудоспособность. В зависимости от степени проблем компания будет платить по ипотеке, пока здоровье не восстановится либо полностью погасит оставшуюся задолженность.

В случае смерти заемщика страховщик выплатит остаток долга.

Страхование жизни и здоровья необязательно. Но банки хотят, чтобы клиент заключил комплексный договор, который бы минимизировал риски:

  • утраты, повреждения недвижимости;
  • утраты или ограничение права на залоговое жилье;
  • потерю трудоспособности в результате ухудшения здоровья.

При отказе к процентной ставке по ипотеке добавится еще 1,5%.

Важно! Величина страховки жизни и здоровья напрямую зависит от возраста заемщика. Для 18-летнего гражданина тариф составит 0,37% страховой суммы в год, для 60-летнего 3,44%.


Объект залога упадет в цене

Подешевевшее жилье, приобретенное в кредит, не является полноценным залогом.

Банк может потребовать предоставить дополнительное обеспечение: поручителя или другое имущество в залог.

Как предотвратить

Шанс оказаться в подобной ситуации имеют люди, чей первоначальный взнос по ипотеке был нулевым или менее 10 %.

Чем больше собственных денег было потрачено на приобретение объекта, тем меньше риск, связанный с колебанием цен на рынке недвижимости.

Минимизировать вероятность неблагоприятного сценария можно, если изначально внести не менее 30% от стоимости квартиры.

Объект залога упадет в цене


Падение платежеспособности

Причин, по которым человек не выплачивает ипотеку множество.

Например, рождение двойняшек — радостное событие, но затратное. Оно может не лучшим образом повлиять на своевременное погашение.

Болезнь, потеря работы, лишение премии или уменьшение зарплаты трудно предугадать.

Как себя обезопасить:

  • Защитить риск потери доходов сегодня предлагают многие компании. Некоторые включают ее в страхование жизни и здоровья.

Перечень ситуаций, при которых наступает страховой случай, ограничен.

Деньги выплачиваются при:

  • потере работы из-за получения инвалидности, полученной после заключения страхового договора.
  • сокращении, о котором было письменно сообщено;
  • ликвидации организации – места, где трудится заемщик;
  • Эксперты рекомендуют при выборе ипотеки внимательно изучать кредитный договор, четко понимать последствия просрочки и трезво рассчитывать финансовые возможности.

Не платежеспособный заемщик

Совет:

  • брать кредит с таким расчетом, чтобы регулярные выплаты не превышали 40-50% чистого ежемесячного дохода.
  • при денежных трудностях, не допуская выплат позже оговоренного соглашением срока, обратиться в банк и просить о реструктуризации долга.

Наличие трех просрочек в год, нежелание заемщика искать выход, избегание контактов с сотрудниками банка, дает кредитору основание требовать досрочной выплаты, расторжения договора.

В худшем случае человека ожидает судебное разбирательство и выселение.

  • при отсутствии возможности выплачивать ипотеку договориться с банком о реализации недвижимости заемщиком.

Кредитор продает залоговые объекты ниже рыночной стоимости. Бывшему собственнику это невыгодно.


Рост процентов по кредиту

Если кредит брался под фиксированную процентную ставку, человеку не о чем беспокоиться. Изменений не будет в течение всего срока кредитования.

Если под плавающую — выплаты могут увеличиться, и оказаться непосильными. В зависимости от состояния экономики плавающая ставка меняется на низкую или высокую.

В первом случае, это позволит клиенту банка сэкономить на переплате. Во втором уменьшит потери кредитора, но больно ударит по финансовому положению заемщика.

Рост процентов по кредиту

Как избежать

Есть два варианта минимизировать потери:

  1. Заключить кредитный договор, предусматривающий фиксированную ставку.
  2. Взять кредит по плавающей ставке с ограниченным пределом роста.

Это позволит:

  • просчитать риски и возможные расходы;
  • получить шанс на уменьшение переплаты, суммы регулярных выплат.

Обман застройщика

Заемщик, берущий кредит, для приобретения жилья в строящемся объекте рискует:

  1. Стать жертвой мошенников. Как только деньги поступят на счет застройщика, он исчезнет.
  2. Оказаться не единственным собственником. Квартира может быть продана нескольким гражданам.
  3. Бесконечно долго ждать новоселья в результате затягивания или полной остановки строительства из-за финансовых проблем строительной компании.

Цена квартиры может оказаться выше, чем было заявлено изначально. Например, если использовались более дорогостоящие материалы, изменена планировка, площадь.

Что поможет

Эксперты дают два совета:

  • Заключать договор с застройщиками, аккредитованными в банке.

Перед тем как выдать строительной компании аккредитацию кредитное учреждение анализирует финансовую-хозяйственную деятельность, проводит аудит строящихся объектов, изучает рейтинг и информацию в открытых источниках.

Аккредитация – гарантия надёжности застройщика.

У заемщика будет больше шансов не оказаться обманутым, если застройщик партнер нескольких банков.

  • Оформить с застройщиками договор долевого участия (ДДУ) на основании № 214-ФЗ. По мнению юристов, это лучший способ уберечься от проблем.

Обман застройщика

Соглашение защитит от:

  1. Обмана относительно качества строительства. Квартира должна отвечать требованиям, указанным в соглашении.
  2. Увеличения стоимости. Застройщик не вправе, самостоятельно менять оговоренные параметры (высоту потолков, площадь).
  3. Долгостроя. Перенос сроков согласовывается с каждым дольщиком. Если новостройка будет сдана не вовремя, строительная компания выплатит неустойку (1/150 рефинансирования за день просрочки).
  4. Финансовых потерь, связанных с банкротством застройщика, заморозкой по этой причине строительства. Согласно №214 — ФЗ застройщик обязан застраховать подобные риски. Если сложатся печальные события, дольщики получат деньги от страховой компании.
  5. Двойной продажи, когда на разных этапах строительства одна и та же квартира продается разным людям. Сделки, заключенные по №214 — ФЗ 214 регистрируются в Росреестре, что исключает такую возможность.
  6. От обмана и мошенничества. Застройщик вправе брать деньги только после проверки и регистрации ДДУ Росресстром.

Сделку признают недействительной

Такая ситуация возможна, когда в ипотеку приобретается вторичное жилье. Банк тщательно проверяет чистоту недвижимости, но это не дает стопроцентной гарантии, что на нее не появятся новые претенденты. Например, несовершеннолетний наследник, спустя время решивший заявить о правах или жилец, который отбывал наказание и был незаконно выписан бывшим собственником.

Сделку признают недействительной

Как избежать:

  1. Запросить выписку из ЕГРП. В документе отображается актуальная информация о количестве собственников, наличии обременения, информация о статусе права собственности.
  2. Заключить сделку с собственником.
  3. Оформить титульное страхование, которое возместит убытки кредитора, если заемщик потеряет право собственности на залоговое жилье.

Страхование титула обязательное условие получения кредита.

Считается, что это гарантирует финансовую защиту, если сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Важно!

К выбору страховщика следует подходить тщательно, внимательно изучив документацию.

Как показывает практика, большинство компаний не включают в договор вероятные случаи, в частности, удовлетворение судом виндикационного иска (истребование квартиры из чужого незаконного владения).

В договоре указывается, что компания покроет риск, связанный с такой ситуацией. В противном случае заемщик может остаться с невыплаченным кредитом и без крыши над головой.

Уверенность в правильности страховки, чистоте залогового жилья, выборе ипотеки будет выше, если воспользоваться помощью опытного юриста. Ошибка, сделанная по незнанию, может вылиться в потерю солидной суммы, нервов и времени.

Покупателю вторички следует проверить:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • не состоит ли продавец на учете в ПНД, НД;
  • наличие перепланировки, ее законность.

Заключение

Чтобы выплатить ипотеку и не потерять жилье заемщику следует здраво оценивать финансовые возможности, анализировать соглашение, искать оптимальный вариант кредитования и применять на практике предложенные в статье советы.